物业管理服务意向公开

物业管理服务方案
一、基本原则
根据“甲方购买服务、乙方提供服务，物资器材实报实销”的原则明确分工。甲方提供或报销物资物品器材，出资购买乙方人力服务，审核乙方人员资格；乙方雇请人员完成合同内容，管理雇请人员，并对雇请人员负全责。
二、基本情况
(一）坐落基本情况
占地面积88119.17平米，建筑面积49879平米，绿化养护面积约28000平米。
(二）房屋及设施设备数质量情况
共有30个分栋，（略）2栋、集体宿舍2栋、（略）9栋、（略）2栋、值班室5栋、食宿站、澡堂、食堂、车库、幼儿园、（略）、加油站、热力站、燃气调压站及配电室组成。以上建筑均为砖混结构，设计使用年限50年。东门设有私家车简易停车位118个，简易停车位36个，南门西侧、（略）西侧、4号楼西侧设有自行车棚3个，4号楼南侧设有电动自行车充电车棚1个。
三、物业服务范围内容
物业服务范围主要包括房屋及设施小修、（略）零星维修、院内保洁、绿化管护、安保管理等。管护总范围包括:
1.（略）、场坪、（略）的日常清扫保洁工作（承包方提供人工、工具）；
2.各栋建筑的日常巡查及房屋的零星维修工作（（略）、（略）、（略）、食宿站住户内部，承包方提供人工、机械，维修材料由我方提供）；
3.区域内室内外设施设备（含电梯、厢式变电站、消防设施器材、防雷设施）的日常巡检工作(维修、更换由我方提供，校验检测由承包方提供)；
4.区域内的绿化养护工作(树木、花卉、灌溉设备、化肥、农药由我方提供，种植施肥打药修剪浇水由承包方提供人工、机械）；
5.区域内的环境秩序巡查和维护保持工作(承包方提供人工、器材）；
6.（略）、健身场地的日常管理工作；
7.大项活动的协助保障工作；
8.南门、东门、北门的日常安保及设施维护工作（承包方提供人工、机械，维修材料由我方提供)；
9.区域内的安保巡查工作；
10.区域内下水管道疏通、化粪池清理、垃圾分类置清运及环境消杀工作；
11.代收房租、物业费、水电费、取暖费等工作。
分项具体服务内容包括:
(一）保洁服务内容
1.2（略）、9（略）、（略）、食宿站、2（略）室内保洁包含（不限于）开水间、卫生间、浴室、公共门窗、墙面、地面、天棚、洁具等；
2.室外保洁包含（不限于）道路、停车场、（略）、场坪、天台、宣传栏、健身器材、灯杆（箱）、园林小品、垃圾箱、车棚、消防器材等。
(二）绿化养护内容
1.编制每月绿化养护措施和工作计划；
2.对草坪、花卉、绿篱应定期进行修剪、养护；
3.定期清除绿地杂草、杂物；
4.定期修剪树木、喷洒药物，预防病虫害；
5.定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
(三）维修养护管理内容
1.包含（不限于）（略）、井具、地面、墙面、吊顶、门窗、门锁、灯具、水龙头、水暖电管线、卫生洁具、（略）等维修、巡查、养护（维修材料由我方提供）；
2.（略）宇内消防器材及公共设施设备的损坏情况，若有损坏及时维修或更换；
3.定期检查排水管、落水管；
4.组织对灭火器进行检修、标校；
5.组织对水、电、气、热等设施进行定期巡查。
(四）安保管理服务内容
1.负责大门安保、人员及车辆进出管理；
2.负责院内的安全，对（略）域、重点部位进行巡逻；
3.负责对院内秩序进行管理；
4.大门设立24小时值班，负责传达、收发、人员车辆进出管理登记。
四、服务标准要求
(一）保洁服务标准
1.楼层通道应每两日清扫1次，楼梯台阶、地面应每周湿拖1次，保持干净整洁；
2.楼梯扶手、窗台、防火门、消火栓、指示牌、栏杆等应每周清洁2次；
3.共用门窗应每季擦拭1次，目视干净；
4.道路应每日清扫1次，保洁时间不少于8小时，雨雪天气24（略），不影响通行；
5.休闲、娱乐、健身设施应每日清洁1次，保持设施表面干
净；
6.路灯应每周清洁1次，目视干净；
7.标志、宣传牌、信报箱、景观小品应每周清洁1次，目视干净；
8.天台、明沟、屋面、下水窖井应每月清洁1次，确保雨水
管道、雨水篦子内无杂物，保证排水顺畅，下水道应每季度疏通1次，化粪池应每半年清理1次；
9.垃圾桶布局合理，方便分类使用；
10.室内外垃圾应日产日清，周围地面无散落垃圾，无垃圾外溢、无污水、无明显异味，垃圾每日清运（由承包方与垃圾转运站签订协议并支付相关费用）；
11.垃圾桶、果皮箱应每日清洁1次，定期消毒；
12.蚊、蝇、蟑螂孳生季节应每月消杀2次，其他根据季节和当地情况制定具体计划；
13.灭鼠应每半年进行1次；
14.告知业主不得（略）内饲养家禽、家畜及宠物；
15.遇重大活动組织人员进行重点清扫。
(二）绿化管护标准
1.草坪每年4-10月每月最少修剪2次，其余时间每月最少修剪1次，草坪整齐，杂草面积应小于2％；
2.树木每年4-10月每月最少修剪1次，其余时间每2月最少修剪1次，树冠整齐，侧枝分布均匀,不影响车辆行人通行；
3.夏季每周至少进行3次浇灌，以苗木长势良好为准；
4.绿化生产垃圾(如：树枝、树叶、草沫等）随产随清，绿地整洁，无砖石瓦块、烟头和塑料袋等废弃物；
5.绿地、草坪无人为损坏，无堆物堆料、搭棚或侵占等；人行道两旁树干无钉拴、刻画等现象；
6.绿化养护管理人员具备相关经验，应配备专业养护设备。
(三）维修管护标准
1.（略）宇排水总管进行检查，每半年对管道进行防锈处理；
2.每年校验一次灭火器（更换由我方提供，校验由承包方提供）；
3.地下室（略）域做到日常保洁,无堆积物或杂物；
4.建立24小时接报修值班制度,接到报修后10分钟到迖现场，按照相关操作规程安全有效完成维修工作，（略）域维修应划定安全范围，及时摆放标志牌，超出小修范围的及时上报；
5.休闲、娱乐、健身设施应每3日巡查1次，在正常使用期限内发现问题及时上报；
6.建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；
7.厢式变电站每日巡查1次，用电高峰时期及雷雨季节适当增加巡视次数，其他低压配电室每周巡查1次；
8.高低压配电柜、变压器应每年检修除尘1次，按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压测试（打压测试由承包方提供）；
9.路灯、楼道灯正常运行，完好率不低于95％；
10.公共污水管道应每季度检查1次，视情况进行清理、疏通；
11.雨水管道、化粪池等部位应每季度检查1次；
12.雨、雪季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理、疏通；
13.（略）设备设施应24小时运转正常；按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检查；
14.（略）应每周巡视1次，（略）工作正常；门锁、对讲主机应每季度检查1次；
15.避雷装置应每年检查1次，及时修复锈蚀、变形、断裂部位；
16.消防泵、消火栓每季度巡查1次，每半年保养1次，灭火器每年检查1次，消防水带每半年检查1次，每年对消防知识进行2次宣传；
17.容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发故障有应急方案；
18.出现房屋硬件设施损坏问题、公寓住房需要进行粉刷等小修项目，由承包方按季度向我方反映，经我方同意后按照小修的程序组织实施（编制维修计划、核准工程量、组织施工、经第三方审价机构审计后结算），遇有应急突发情况可在我方同意后立即组织实施。
(四）安保管理标准
1.大门设立24小时值班，负责传迖、收发、人员车辆进出管理登记；
2.应设有专职公共秩序维护人员，具有较强的责任心、身体健康，并定期接受专业培训，能处理和应（略）公共秩序维护工作，有较强的安全防范能力，能正确使（略）内设置的各类消防、物防、技防器械和设备，配备对讲装置或必要的安全护卫器械；
3.区域范围内，对（略）域、重点部位每2小时巡查1次；
4.配有安全监控设施的，24小时监控。监控资料保存不少于30日。
五、管理措施
（略）时，对双方职责进行约定。
(一）我方职责
1.（略）提供必要的住宿及生活场地，（略）、（略），并提供相关服务对象的基本情况；
2.房屋管理部门牵头负责监督承包方遵守我方相关规定，按照合同标准履行职责，做好服务；
3.协助承包方做好物业管理工作，维护业主的基本利益，协调处理各类问题；
4.按照合同约定支付物业管理相关费用；
5.收集汇总业主需求，调查住户满意度，并将问题反馈给承包方；
6.下达零星维修任务，提供维修材料，监督维修质量；
7.组织对服务保障人员进行政治考核，监督服务承包方做好安全、防间保密、法纪、卫生等管理教育工作。
(二）承包方职责
1.根据相关法律政策及合同规定，制定各项物业管理办法、规章制度、实施细则，且不得损害业主合法权益，获取：（略）
2.依照国家、地方物业管理服务有关标准，按照合同规定的项目、内容、质量做好服务保障；
3.对所属服务保障人员做好安全、防间保密、法纪、卫生等管理教育工作，确保所有人员政治合格、体检合格；
4.对服务保障人员的人身、财产安全等负全部责任；
5.严禁开展广告等经营性项目。
六、经费测算表
部门
岗位
人数
月工资
标准
保险
月费用总(元）
数量
(月）
工装节日福利
年费用总(元）
办公室
3人
项目经理：（略）
1
4650
960
5610
12
1100
68420
客服主管
1
3350
960
4310
12
1100
52820
客服
1
3150
3150
12
650
38450
工程维修
5人
工程主管
1
3350
960
4310
12
650
52370
综合工
2
2950
5900
12
1300
72100
电工
1
2950
960
3910
12
650
47570
管道工
1
2950
960
3910
12
650
47570
安保
7人
保安主管
1
3350
960
4310
12
800
52520
大门岗
6
2450
14700
12
4800
181200
保洁
7人
保洁主管
1
2950
960
3910
12
650
47570
保洁员
4
1950
7800
12
2600
96200
绿化工
2
1950
3900
8
1300
32500
小计
22
22
789000
办公
水、电、暖消耗等
13000
维修保洁工具、校验检测等
50000
管理费用
852000*10％
85000
税
总费用*6.72％
63000
总计（元）
（略）