| 一、招标预算：3546673元/年；
二、项目基本情况：
项目位于准格尔旗大路新区，博物馆16572平米，档案馆4501平米，图书馆13000平米，交易中心3828平米，合计37901平米。
三、物业服务内容和标准
（一）楼宇日常养护维修服务
服务内容：
楼宇日常养护维修是指保持办公楼(区)办公室、会议室、公共区域、卫生间、地下车库、走廊、屋面、外墙立面等的原有完好等级和正常使用，进行日常养护和及时修复小损小坏等维护管理工作。
服务要求及标准：
1、确保办公楼（区）房屋的完好和正常使用；
2、爱护办公楼内的设施，未经委托方批准，不得对办公楼结构、设施等进行改动；
3、及时完成墙面、窗台、天花板、门窗等各项零星维修任务，合格率100%。一般维修不得超过24小时。
（二）暖通给排水设备运行维护服务
服务要求及标准：
1、加强值班，坚守岗位，加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用；
2、办公楼（区）室内外给排水系统的设备设施，如水泵、水箱、气压给水装置、水处理设备、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管、水封设备、室外排水管及其附属构筑物等正常使用进行日常养护；
3、定期对水箱进行清洗消毒，保证水箱清洁卫生，建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准；
4、定期对排水管道进行清理疏通、养护、清除污垢，加强巡视检查，防止跑、冒、滴、漏，保证设备、设施完好；
5、加强巡视检查，对救火用的输水设备出现故障时立即进行抢修，同时禁止使用消防水喉做其他用途；
6、对楼宇外公共水道出现的故障进行抢修；
7、保持室内外排水系统通畅；
8、设备出现故障时，维修人员应在10分钟内到达现场，维修合格率达100%，一般性故障排除不过夜；
9、做好节约用水工作。
（三）供电系统运行维护服务
服务内容：
供电设备管理维护是指为保证办公楼（区）供电系统正常运行对高、低压电器设备、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和维护。
服务要求：
(1）对办公楼（区）供电系统高、低压电器设备、电线电缆、电气照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修；
(2）建立各项设备档案；
(3）建立、落实配送电运行制度，电气维修制度和配电房管理制度，24小时运行维修值班制度等；
(4）及时排除故障，保证供电设施完好；
(5）购置后备部件，以防急用；
(6）保证大楼各出入口充电式紧急照明设备完好；
(7）管理和维护好避雷设施；
(8）做好夜景照明、节日灯系统的运行管理；
(9）建立节电措施。
服务标准：
1、统筹规划，做到合理、节约用电；
2、供电运行和维修人员必须持证上岗；
3、配电室24小时值班；
4、加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路和开关要保证完好；
5、设备出现故障时，维修人员应在10分钟内到达现场，设备零维修合格率达到100%，一般维修不过夜；
6、严格执行用电安全规范，确保用电安全；
7、保证避雷设施完好，有效、安全；
8、保证夜景照明、节日灯系统正常运行，要按时关启。
（四）电梯运行维修服务
服务内容：
电梯（客梯、货梯）运行维护是指为协助电梯维保单位保证办公楼（区）电梯（客梯、货梯）设备正常使用所进行的日常运行管理、维修养护。
服务要求：
(1）建立电梯（客梯、货梯）运行管理、设备管理、安全管理制度，加强电梯运行管理；
(2）严格执行国家有关特种设备管理规定和安全规程、确保设备运行安全；
(3）定期对机房设备、井道系统、轿厢设备进行日常养护维修和小修；
(4）经常对电梯（客梯、货梯）设备等进行巡视检查、定期保养；
(5）代表采购方对专业电梯维保单位进行监督。
服务标准：
1、确保电梯按规定时间运行；
2、安全设施齐全有效，电梯内求救警钟保持正常工作状态；
3、通讯、照明及其它附属设施完好；
4、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完善；
5、客厢、货箱、井道保持卫生清洁；
6、电梯运行正常，且安全标志明显、齐备；
7、因故障停梯，接到报修后维修人员应在10分钟内到达现场抢修，及时排除故障。
（五）空调系统运行维护
服务内容：
空调系统运行维护是指为保证办公楼（区）集中空调系统正常运行所进行的日常管理和养护维修。即集中空调系统的运行管理机组、新风机组、冷却冷冻补水软化水泵、热交换器、供热循环泵、加药装置、内机盘管、冷却塔管系统、各种阀类、采气装置膨胀水箱和各类风口、自动控制系统、安全阀、压力表、温度表检测等设备的日常养护维修。
服务要求：
(1）对办公楼（区）空调系统主机、交换机循环泵、补水泵等设备、电线电缆、电气照明管线及其附属装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修；
(2）建立各项设备档案；
(3）建立、落实空调运行制度，24小时运行维修值班制度等；
(4）及时排除故障，保证空调设施完好，温度符合标准；
(5）购置后备部件，以防急用；
(6）按时开启空调设备。
服务标准：
1、建立空调运行管理制度和安全操作规程；
2、保证空调系统安全运行和正常使用；
3、运行中无滴漏水现象；
4、定期添加软化剂、除垢剂、除藻剂，水质化验达标；
5、定期检修养护空调设备，保证空调设备、设施处于良好状态；
6、空调系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录，零维修合格率100%。
（六）电开水器管理
服务内容：
电开水器管理是指为保证办公楼（区）开水供应，对电开水器的日常管理、养护和维修。
服务要求：
(1）每日擦拭电开水器外表，保持洁净、光亮，无污迹；
(2）按时提供开水供应，并及时加水，随时保证供应；
(3）电开水器出现故障时，立即检修或与厂家联系进行修理；
(4）每日按时关闭电开水器开关、阀门和电器；
(5）每季度对电开水器内部进行一次水碱清理，无水垢；
服务标准：
1、电开水器保持洁净、光亮，无污迹；
2、保证规定时间的开水供应；
3、维修及时，无贻误；
4、按期除碱，无水垢；
5、严格执行操作规程，按规范启动、关闭，不发生安全方面的问题。
（七）卫生保洁服务
公共区域卫生保洁
公共区域包括：办公楼大厅、大门、楼道、楼梯和办公大厅及上述部位内所有设施用品和饰物。
服务要求：
(1)清理大楼内的所有垃圾，对垃圾进行分类回收；
(2)收集及清理所有垃圾箱和花槽内的垃圾；
(3)清洁所有窗户及指示牌：
(4)清洁所有花盆及植物，并指派专人养护公共区域绿植；
(5)清洁所有出入口、大门及门牌；
(6)清除所有手印及污渍，包括楼梯墙壁；
(7)清洁所有扶手、栏杆及玻璃表面；
(8)清扫所有通风窗口；
（9）清扫空调风口百叶及照明灯片；
(10)拖擦地、台表面；
(11)清洁所有楼梯、走廊及窗户；
(12)清洁所有灯饰；
(13)清扫、洗刷大厅入口地台及梯级；
(14)擦净入口大厅内墙壁表面和所有玻璃门窗及设施；
(15)清扫大厅天花板尘埃；
(16)定期投放喷洒鼠、蜂螂、蚊蝇药物；
（17)清扫天台楼顶。
服务标准：
1、地面光亮无水迹、污迹，无尘物；
2、楼梯、走廊、指示牌、门牌、通风窗口、地角线、墙壁、柱子、顶板无尘和无污物；
3、垃圾筒内垃圾不超过1/2，并摆放整齐，外观干净；
4、花盆外观干净，花叶无尘土，花盆内无杂物，公共区域绿植成活率80%以上；
5、玻璃、门窗无污迹、水迹、裂痕，有明显安全标志；
6、厅堂内无蚊蝇；
7、灯饰和其它饰物无尘土、破损；
8、大厅入口地台、梯级、墙壁表面、所有玻璃门窗及设施无尘土，大理石墙面光亮、无污迹、水迹；
9、大厅天花板无尘埃；
10、无鼠害、无蚊蝇、无蟑螂。
公共卫生间保洁
1、门、窗、天花板、墙壁、隔板无尘物、无污迹、无尘物；
2、玻璃、镜面明亮无水迹；
3、地面墙角无尘、无污迹、无杂物、无蛛网、无水迹；
4、地面、水龙头、弯管、马桶座及盖、水箱等无污迹、无污物，电镀件明亮；
5、便池无尘、无污迹、无杂物，小便池内香球不少于1/2个，并及时更换；
6、桶内垃圾不超1/2即清理；
7、设备（烘手器、灯、开关、暖气、通风口、门锁等）无尘、无污迹；
8、空气清新、无异味；
9、墩布间干净、整洁、无杂物，物品码放整齐，不囤积。
电梯间保洁
服务要求：
(1)扫净及清擦电梯门表面；
(2)擦净电梯内壁、门及指示；
(3)电梯天花板表面除尘；
(4)电梯门缝吸尘；
(5)擦净电梯通风及照明；
(6)电梯表面涂保护膜；
(7)清理电梯槽底垃圾；
(8)擦净电梯大堂、走廊表面；
（9)电森新和壁清洁保养；
（10）定期轿厢消毒。
服务标准：
1、电梯门表面、轿厢内壁、指示牌无尘土、印迹，表面光亮；
2、电梯天花板、门缝无尘土；
3、井道、槽底清洁，无杂物；
4、电梯大堂、走廊表面干净、明亮。
外场保洁
外场保洁主要包括庭院、围墙、大门前、室外停车场、通道、广场、绿地等的卫生管理工作。
服务要求：
(1)室外垃圾桶内垃圾的清运；
(2)围栏、硬化台面的清洁；
服务标准：
1、庭院、广场地面清洁无废弃物；
2、保洁重点是烟头、废纸、杂物等，随时捡拾入桶；
3、垃圾清运及时，垃圾站消毒，无蚊蝇滋生；
4、清扫及时，地面无积水、积雪。
办公室保洁
办公室是指大楼内所有办公室（科级以上干部办公室）。
1、科级以上干部办公室每周清扫5次，每组服务人员至少由2人组成，同进同出，同时进行作业；
2、服务人员必须通过政审，政治思想可靠，有较强的保密、安全意识，组织纪律观念强；
3、服务人员必须经过专业培训，身体健康，爱岗敬业，服务周到；
4、门、窗、玻璃明亮、洁净，地面干净，无杂物，墙壁、顶棚清洁，无尘物；
5、桌、椅、沙发、茶几、茶具、书柜等办公物品保持整洁、干净、无尘污，摆放整齐有序、陈列艺术化；
6、文件、报刊、杂志、书籍等摆放整齐、有序、定位；
7、经常保持室内空气清新，无蟑螂、蚊蝇等。
（八）传达、保安、秩序及监控系统管理服务
传达、保安、秩序管理
传达、保安、秩序管理是指为保证办公楼（区）安全和正常工作秩序，对来人来访进行登记、查验，做好安全保卫和防火防盗工作，并做好车辆、道路及环境秩序的维护和管理等。
1、严格验证、登记制度，杜绝闲杂人员进入机关；
2、庭院、办公楼（区）环境秩序良好，道路畅通，车辆停放有序，机动车、自行车停车场秩序井然；
3、各种消防设施和器材配套合理、更换及时、使用有效；
4、能及时发现和处理各种安全和事故隐患，确保机关不发生安全方面问题，并能迅速有效处置突发事件；
5、定期开展消防安全演练，提高消防安全防范技能和意识。
监控系统管理服务
监控系统管理是指负责办公楼区监控系统（包括消防报警系统、闭路监控系统、门禁系统、楼宇自控系统等）的值班、检查、检测和弱电设备的日常维修保养。
1、24小时值班，做好图像数据存储工作；
2、保证办公楼消防自动报警系统、门禁系统、自控制系统及闭路监控系统运行正常，各系统工作稳定；
3、保证各系统设备灵敏可靠；
4、一般性故障立即排除，零维修合格率100%。暂时不能处理的通知有关部门采取应急措施，应急措施得当有效；
5、设备机房整洁；
6、保证设备机房的安全。
钥匙管理服务
规范大楼内部对已交接各科室钥匙（包括公共钥匙、机房钥匙）的管理。
1、钥匙的存放
（1）钥匙必须存放于指定的钥匙管理柜中。该柜设有两个锁，两名钥匙管理员协同消防监控值班人员同时在场各执一把钥匙，方能开启钥匙管理柜取用钥匙；
（2）钥匙管理柜日常始终处于锁闭状态。
2、 钥匙的领用
（1）保洁员因作业使用钥匙时由当班领班统一领取，领取时由办公室值班经理会同钥匙管理员一起发放，并交楼层保洁员随身保管。每组保洁员清洁房间时必须同进同出，不允许单人进入房间；
（2）夜班套房钥匙的领取和归还由套房的领班同消防监控室值班人员共同开启关闭，并由其随身携带保管并做好记录，早班7：30交予钥匙管理员；
（3）保洁员在作业过程中如有公务员要求开门，不得单人擅自为其开、关房门，必须有两个钥匙管理员同时在现场方可开门；
（4）钥匙领用坚持“谁领用，谁归还，谁负责”的原则。领用人严禁将钥匙转借与他人；
（5）钥匙领用及归还必须当面清点，确认无误后交接双方进行书面登记；
（6）清洁房间以外的任何需开门情况，都必须由钥匙管理员开门，并作书面记录；
（7）楼内办公人员通知开门，确认其身份无误后再开门，并让对方登记开门记录。
（8）领导套房除物业人员正常作业外，任何人未经批准严禁擅自进入，有关公务人员确需开门进入，须查看其有效证件，确认身份无误后并经其办公部门及物业项目负责人同意后，钥匙管理员方可开门、现场等候，事毕锁门、登记。
3、钥匙丢失及损坏
钥匙管理员日常清点钥匙过程中，发现钥匙丢失及损坏，应及时上报部门主管，由部门主管上报项目负责人处理。
4、 钥匙的配备
因工作需要配备备用钥匙时，由项目负责人征得甲方主管部门同意后，亲自进行；除此之外，任何人不得以任何借口私自配备钥匙。
5、钥匙的清点
每月底由物业办公室参与，对钥匙进行一次全面的清点。
（九）会议服务
1、会议服务员要求35岁以下，政治思想可靠，保密意识强，具备会务接待的礼仪知识，服务得体大方，礼貌热情，气质高雅；
2、按会议要求安排和布置会场；
3、会前按要求摆放桌、椅、台布、台裙、会标、台签、茶杯、毛巾、纸、笔、饮用水，空调、音响、灯光等设施良好并调试完毕，布置花木，整体效果和谐；
4、会议期间服务人员不准远离会场，站立于会议室门前，每间隔15分钟续水一次；
5、会后及时整理会场，有关设备、用品回库；
6、保持会议室经常性的清洁卫生、器具完好；
7、按规范做好杯具、毛巾的洗消工作，会议室公用杯具由专门洗消间设专人负责清洗；
8、窗帘、杯垫等定期清洗；
9、按要求搞好会议服务，一般会议提供续水等普通服务，特殊会议提供礼仪服务。
（十）人员要求
1.物业服务员工按岗位要求统一着装、言行规范，要注意仪容仪表、公众形象，一些公众岗位录用人员体形、身高要有规定。
2.乙方应制订切实可行的物业管理规章制度、各岗位工作计划、工作流程、员工守则等，负责抓好员工思想教育、业务培训，加强班组建设，营造良好的企业文化氛围。
3.管理人员要求
派驻现场的主要管理人员，如部门经理、主管、岗位负责人等，均要求有3年以上相关工作经验，并有较好业绩，项目经理要具有国家颁发的物业管理从业人员岗位证书。工程技术人员必须具有相关专业的上岗证书，持证上岗。
4.服务人员要求
(1）派驻现场的保安人员要求身高1.70米以上，年龄在50岁以下，五官端正，普通话流利，体形标准，身体健康，有一定保安服务工作经验（复员兵优先）。
(2）会议服务、接待人员要求身高1.60米以上，年龄在35岁以下，容貌端庄，身体健康，正规服务学校毕业或在星级酒店有过从业经历。具备相关的礼仪知识，服务得体大方，礼貌热情，气质高雅。
（3）保洁人员要求身高1.55米以上，年龄在60岁以下，五官端正，身体健康，吃苦耐劳，积极向上。
四、关于日常费用的界定
（一）业主方负责的费用
1.特种设备及大型设备的维保：电梯、中央空调、智能系统、消防系统、会议灯光音响系统、安全监控系统、图书馆、展览馆专用设备、各展馆灯光照明系统等特种设备和其它大型设备由招标人委托给专业维保公司负责专业维保，费用由业主单位承担。中标人建立运行检查制度并进行日常运行管理，发现故障及时联系维保方维修，需定期检测和年检的设备督促维保方定期年检。
2.消防器材的定期年检，灭火器的补压。
3.生活水池清洗及水质化验。
4.石材地面的结晶保养。
5.会议室所需的矿泉水、茶叶、会标、台签、纸、笔。
6.室内绿植及大型活动或会议的鲜花的租赁和摆放。
7.垃圾外运及化粪池清理。
8.高空外窗玻璃、外墙石材及室内高空部位擦洗。
9.公共区域水电暖单件单价200元以上的维修耗材费用及其他维修费用。
10、疫情防控物资费用。
（二）物业方负责的费用
1.用工成本、法定税金等。
2.行政办公费用，办公用品用具等。
3.保洁耗材。
4.除四害及卫生消杀费用（蟑螂药、老鼠药等）。
5.保洁机械（尘推车、洗地机、吸尘器、扫雪机等）。
6.安保器材及耗材（对讲机、警戒棍、巡更系统、防爆器材等。
7.公共区域水电暖单件单价200元以内日常检修及耗材费用。
8.员工的服装费用、行李及床铺费用。
9.工程部所需的各类维修工具（水电暖日常小型维修工具、管道疏通剂机等）。
10、消防、安全、节能标识标线和设备间标识标线、管理制度、日常小型维护费用。
11、税金。 |
1 |
项 |
内蒙古烽升物业管理有限公司 |
3,535,992.00 |
是
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