南京市城市建设投资控股（集团）有限责任公司集团本部物业管理服务招标文件

（略）城市建设投资控股（集团）（略）
集团本部物业管理服务
招标文件
招标人：（略）
招标代理：（略）
2024年3月
第一章公开招标邀请
（略）（招标代理：（略）
1、项目名称：（略）
2、投标文件份数：正本壹份、副本肆份。（需提供投标文件全部内容的电子档一份（u盘），密封在投标文件正本中）。
3、递交投标文件截止时间：2024年4月2日下午14时30分
递交地点：（略）
接收人：（略）
4、开标时间：2024年4月2日下午14时30分
开标地点：（略）
5、联系人：（略）
联系电话：（略）
第二章投标人须知
一、总则
1、本招标文件使用的下列词语汇具有如下规定的意义:
（1）“招标人：（略）
（2）“招标代理：（略）
（3）“投标人”指向招标人：（略）
（4）“招标文件”指由招标人：（略）
（5）“投标文件”指投标人根据本招标文件向招标人：（略）
（6）“书面形式”指函件、信件、电报、传真等可以有形地表现所载内容的文件。
2、项目概况
①.物业基本情况：
物业类型:（略）
座落位置:（略）
②.物业（略）域：
（略）口
南起7425厂围墙北至玄武湖隧道入口
占地面积:5600平方米
建筑面积:12479.73平方米
③.本次招标物业服务期为三年（2024年4月-2027年3月）,每年考核一次，考核结果为解约或续聘的重要依据，合同一年一签。
3、合格投标人
（1）投标人必须在中华人民共和国境内注册，具有独立法人资格（不接受以分支机构为代理人的投标）（提供营业执照复印件加盖单位：（略）
（2）企业具有物业管理服务经验，自2021年1月以来承接过单项合同金额100万元及以上的物业管理服务业绩（时间、金额以合同为准，提供合同复印件加盖单位：（略）
（3）投标人有下列行为之一的，招标人：（略）
①违反法律、法规行为，依法被取消投标资格且期限未满的。
②招投标活动中有违法违规和不良行为，被有关招投标行政监督部门公示且公示期限未满。
③处于被责令停业、投标资格被取消或者财产被接管、冻结和破产状态。
④企业因骗取中标或者严重违约以及发生重大工程质量、安全生产事故等问题，被有关部门暂停投标资格并在暂停期内的。
⑤企业在项目管理过程中出现重大过失或严重违约，被业主解除合同的
⑥投标文件中的重要内容失实或者弄虚作假。
4、招标要求
①物业服务质量要求及相关说明
（1）结合投标人自身的管理服务水平，投标人要具体承诺物业服务各项目要达到的指标。包括清洁保洁率，治安案件发生率，设备完好率，火灾、违章发生率，违章处理率，招标人：（略）
（2）投标人各类工作人员必须持有相应工作岗位的资格证书，不得无证上岗。制定并实施员工培训及演练工作计划。
（3）在处理特殊事件和紧急、突发事件时，招标人：（略）
（4）投标人员工在工作期间，同时也要遵守各项规章制度。
（5）投标人员工按要求统一岗位着装，言行规范，要注意仪容仪表及公众形象，部分重要岗位的人员年龄、体形、身高要有规定。
（6）投标人在做好工作的同时，有责任向招标人：（略）
（7）投标人必须依法经营，不能损害所聘用员工及招标人：（略）
（8）投标人自带本服务项目所需的足够工具如：器材、电工仪表、备件、服装等。
（9）投标人中标后与招标人：（略）
（10）投标人聘请员工与招标人：（略）
（11）严格按照集团办公室及行业主管部门的管理标准和要求做好物业管理。
（12）本次物业服务日常服务人员不得少于18人。
（13）管理目标
投标人应当充分调配优质资源，努力创建管理品牌。各项工作规程符合物业服务ISO9001：2000标准质量管理体系。
本招标文件是合同组成部分，投标人应严格遵守承诺，达不到承诺标准的，招标人：（略）
（14）主要物业服务指标承诺
1）公共配套设施完好率为99%；
2）物业服务范围内无火灾、治安、刑事案件和交通事故；
3）设施、设备完好率99%；
4）责任事故发生率为1%以下，处理率100%；
5）管理人员持证上岗合格率为100%；
6）物业服务满意率98%以上，投诉意见处理率100%；
7）年度出勤率不低于99%；
二、招标文件的组成
1、招标文件包括本文件及所有发出的修改澄清通知，修改澄清与本文件不一致的，以最后发出的为准。
2、投标人应认真审阅招标文件所有的内容，如果投标人的投标文件不能实质性地响应招标文件要求，将作废标处理。
3、投标人在收到招标文件后，若有疑问需要澄清，应于收到招标文件后2日内以书面形式（包括书面文字、传真、电子邮件等）向发包人提出，发包人将以书面形式予以解答，解答内容将送达所有参与投标的投标人。
三、投标文件的组成
投标文件应采用A4规格纸编制并装订成册，主要包含以下几个部分内容：
1、投标函；
2、法人代表人资格证明书；
3、授权委托书；
4、投标报价；
5、辅助资料（申请人组织机构、物业人员配备、企业业绩证明材料等）；
6、物业服务方案；
7、承诺书。
四、投标报价
1、投标报价是指完成物业服务年限内涉及工作的全部费用。物业服务费除包括物业人员的工资、社保统筹、福利费；公共部位、共用设施及设备的日常运行、维护费及保洁耗材费；物业（略）域清洁费、秩序维护费、办公费（含自用水电费）、（略）固定资产折旧费、法定税费和合理利润外，还应包括本招标项目在履行过程中中标人可能遭受的一切商业风险及政策性文件规定的各项应有费用，以及中标人为完成招标文件规定的物业工作所涉及到的一切相关费用。
2、本项目为总价包干招标，除招标人：（略）
3、本项目设置年度物业服务最高投标限价（招标控制价）为壹佰叁拾柒万元/年;小写：137万元/年
五、投标文件递交
1、投标文件应于招标文件规定的截止时间之前密封递交至指定的地点：（略）
2、投标文件需提供指定的份数，且须法定代表人或授权代表签署并加盖单位：（略）
3、有下列情形之一时，投标人的投标文件将被拒绝：
（1）逾期送达的；
（2）投标文件未密封的。
4、投标文件有下述情形之一的，属于重大偏差，视为未能对招标文件作出实质性响应，作无效投标处理：
（1）投标文件中的投标申请及声明未加盖投标人的企业法人公章及企业法定代表人印章的，或者企业法定代表人委托代理人没有合法、有效的委托书（原件）及委托代理人印章的；
（2）投标文件少于指定份数（含电子文件）的；
（3）投标人资格条件不符合国家有关规定或招标文件要求的；
（4）投标人名称：（略）
（5）经评标委员会认定投标人以低于成本价报价，恶意竞争的；
（6）明显不符合技术规范、技术标准的要求；
（7）不同投标人的投标文件出现了评标委员会认为不应当雷同的情况；
（8）以他人的名义投标、串通投标、以行贿手段谋取中标或者以其他弄虚作假方式：（略）
（9）投标报价高于最高限价的；
（10）投标文件中提出招标人：（略）
六、开标、评标
1、开标由招标人：（略）
2、评标由招标人：（略）
3、资格审查：评标委员会依据招标文件的规定，从投标人递交投标文件的有效性、内容完整性和对招标文件的响应程度进行审查，以确定是否对招标文件的实质性要求作出响应。未对招标文件作实质性响应的投标人，不得进入详细评审。
4、评标委员会按照招标文件规定的综合评分法，重点对各投标文件的投标报价、企业业绩、认证及荣誉、物业服务及实施方案进行评审和打分，按照综合得分由高到低推荐前三名的投标单位：（略）
七、评标办法：采用综合评分法。
评分细则
（略）
评分因素
分值
评分细则
1
投标报价
40
价格评审采用低价优先法计算，即满足招标文件要求且价格最低的最终报价为基准价，其价格分为满分40分。其他投标人的价格分按照下列公式计算（小数点保留一位）。报价得分=(基准价／投标报价)×40。
2
企业业绩
15
自2021年1月以来承接过单项合同金额100万元及以上的物业管理服务业绩（时间、金额以合同为准，提供合同复印件加盖单位：（略）
3
认证及荣誉
10
1、投标人通过与物业服务相关的质量体系认证、环境体系认证、职业健康安全认证，满足一个得2分，最高得6分（认证证书须在有效期之内，提供证书复印件加盖单位：（略）
2、投标人承担的物业服务项目，（略）的，得2分；（略）的，得1分。本项最高得2分。（同一物业服务项目不重复计算分值。提供复印件加盖单位：（略）
3、投标人获得AAA级信用企业证书，得2分（证书须在有效期之内，提供复印件加盖单位：（略）
4
物业服务
实施方案
35
1、对项目的认识、服务定位、总体目标及整体设想：服务设想周到全面，服务起点高，定位明确，针对性强，在服务于本项目的重点、难点等方面，（略）的。
优8分、良6分、中4分、无0分
2、服务质量标准及其措施：各项保洁、水电维护、工程维修、安全保卫、防汛、消防安全等（根据各项目明细确定）的实施方案全面合理，质量标准具体明确，可操作性强，有不同于其他投标人的特色举措。
优7分、良5分、中3分、无0分
3、服务体系及规章制度：岗位设置合理，有明确的部门职责，工作流程完整、科学、可行，各类规章制度健全规范，针对物业所做的规划客观、明确。
优5分、良3分、中1分、无0分
4、组织架构、人员配备、培训及管理：各类岗位、人员配置齐全、科学，承诺专业人员持证上岗,人员考核有标准、有措施、有奖罚淘汰机制。上岗仪表、行为、态度等标准统一、规范。
优5分、良3分、中1分、无0分
5、突发事件应急处理预案：突发事件应急处理预案完备健全，对本物业针对性强，具有实际可操作性。
优5分、良3分、中1分、无0分
6、物业档案资料管理：有完备的物业档案资料管理制度，建立、收集、保存等流程健全、规范，有完善档案移交步骤。优5分、良3分、中1分、无0分
八、合同授予
1、招标人：（略）
2、中标人应按中标通知书规定的时间、地点：（略）
3、中标人因不可抗力或者自身原因不能履行合同的，招标人：（略）
第三章合同主要条款
物业管理服务合同
第一章总则
第一条本合同当事人
委托方（以下简称甲方）：（略）城市建设投资控股(集团)（略）
受托方(以下简称乙方):
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方就乙方为甲方提供物业管理服务一事订立本合同，以资遵守。
第二条物业基本情况与物业（略）域
1.物业基本情况：
物业类型:（略）
座落位置:（略）
2.物业（略）域：
（略）口
南起7425厂围墙北至玄武湖隧道入口
占地面积5600平方米
建筑面积12479.73平方米
第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。
第二章管理服务事项
第四条乙方依照本合同约定为甲方提供对本合同第二条约定的物业管理范围内的房屋建筑及配套设施设备和相关场地维修、养护、管理，维护该物业（略）域内的环境卫生和相关秩序的管理服务，但本合同第十一条约定应属甲方责任范围的除外。
第五条乙方就物业管理范围内的房屋建筑及配套设施设备和相关场地维修、养护、管理所提供的服务范围包括但不限于：
1.屋顶、外墙、楼梯间、走廊通道、门厅、开水间、卫生间、地下室（含浴室、车库）等房屋建筑共用部位；
2.共用上下水管道、落水管、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、照明等房屋建筑配套的共用设施设备；
3.物业（略）域的围墙、栏栅、共用场地等物业相关共用设施。
第六条乙方负责物业（略）域及“门前三包”范围内的环境卫生保洁，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。
第七条乙方负责物业（略）域范围内的交通与车辆停放秩序的维护和管理。
第八条乙方负责物业（略）域范围内的公共秩序、安全防范等事项的维护和管理，包括安全监控、巡视、门岗执勤等，协助治安防范。
第九条乙方负责邮件、报刊收发管理（甲方协助配合）。
第十条乙方负责向甲方收取下列费用:
1.物业管理服务费；
2.其他相关费用（另行协商约定）。
第十一条甲方委托第三方管理的（略）域内的电梯、（略）、（略）、（略）、（略）、（略）、（略）、（略）域内的绿化租摆养护、外立面清洗、环境消杀、化粪池清理拖运、日常维修耗材、保洁耗材所产生的费用由甲方自理，乙方予以配合。
第三章委托管理期限
第十二条委托管理期限为壹年。自2024年月日起至2025年月日止，根据年度测评结果，合同一年一签。
第四章双方权利和义务
第十三条甲方权利义务:
1.代表和维护产权人、使用人的合法权益，制定业主公约，并监督业主和物业使用人遵守业主公约和物业管理制度，协助和支持乙方工作。
2.不干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的物业管理服务工作，检查监督乙方物业管理服务工作的实施及制度执行情况，就发现的物业管理中的有关问题向乙方提出意见和建议。
3.协助乙方做好物业管理工作和相关宣传教育、文化活动。
4.法律、政策规定由甲方承担的其他责任。
第十四条乙方权利义务：
1.根据有关法律法规及本合同的约定提供物业管理服务，根据甲方授权制定物业管理制度。
2.对业主和物业使用人违反法律、法规、业主公约的行为采取批评、规劝、警告、制止等管理措施，直至提请甲方或有关政府主管部门处理。
3.经甲方书面同意，（略）承担本物业的专项管理服务，但不得将本合同约定的全部物业管理服务整体转让给第三方，且乙方不因分包部分专项管理服务而免除本合同项下的相关责任。
4.甲方委托第三方进行作业或日常维保项目时，乙方应予以配合、监督，并保留相关台账记录。
5.向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，在业主和物业使用人装修物业前，应告知有关限制条件和注意事项，订立书面约定，并负责管理、监督。
6.每年12月底，负责编制维修清单报表、物业管理年度计划、资金使用计划及决算报告。
7.浴室开放服务：
（1）浴室内的卫生保洁工作必须由专人负责（人员提前报甲方办公室），柜门、锁必须保证完好。
（2）浴室的开放时间按甲方通知要求执行。
8.理发室开放服务,必须提供卫生、便捷、舒适的环境，做好后勤保障工作。
9.对本物业的共用场地、设施不得擅自占用或改变使用功能，如需在物业（略）域范围内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商并经甲方书面同意（略）有关部门批准后方可实施。
10.本合同终止时，乙方必须向甲方移交管理用房及物业管理（甲方已移交）的全部档案资料以及甲方提供给乙方使用的其它非低值易耗物品，并依规配合完成物业接管验收工作。
11.负责报刊杂志收发（甲方提供发放目录、科室、签字表）。
12.定期对物业管理服务人员进行消防、防汛、电梯安全、特殊天气应急处理预案演练及培训，并建立考核制度，确保发生重大险情或事故时，能协助甲方及时解决。
第五章物业管理服务质量
第十五条乙方须按下列约定，实现目标管理。
1.房屋外观：外观完好、整洁，外墙无脱落、无污渍；无乱贴、
乱涂、乱画等违规现象。
2.设备运行：本合同第十一条约定范围内的各项设备、设施维保由甲方负责，费用由甲方自理，乙方协助管理监督。乙方服务范围内的各项设备设施需保证外观、使用功能完好，正常化运行。
3.公共环境：实行清洁卫生实行责任制，设立专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁。（略）共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运。办公用房、门厅、浴室每天打扫一次，卫生间上下午各一次，走道、过道、大楼外（略）域一周不少于三次；垃圾保证每天清运，定期进行卫生灭杀，并配合食堂做好食堂卫生清理工作。有自然和突发灾害性天气的应急预案。确保办公现场秩序井然。
4.安全保卫：做好安全保卫工作，（略）无安全事故发生；
5.交通秩序：机动车出入登记、按序停放，非机动车（略）域，满足使用。遇大型会议活动，停车场无法满足停放需要，做好指挥疏导，保证车辆停放有序、出入畅通。对非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，管理确保有序，停放整齐。场地整洁。
6.秩序维护：负责公共秩序维护、安全防范等事项的维护和管理责任（主出入口设有值班室，（略）的外来人员进行登记、24小时值班巡逻，重点部位24小时监控），协助治安防范。
7.制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡检、严格落实运行记录管理、维修档案等管理制度。
急修：急修30分钟内到位，12小时内修复，若不能按时修复，要有应急措施，做出限时承诺（除由甲方负责的项目外）。
小修：小修2日内修复，不能按时修复的必须做出说明，限时承诺（除由甲方负责的项目外）。
8.物业服务人员的服装衣着应按照甲方的要求定制。
9.秩序维护人员的设备需配备齐全，若有失责之处，甲方有权提出更换。
10.清洁保洁用品符合卫生要求。
11.配合甲方对第三方维护单位：（略）
12.满足甲方要求的同时，制定个性化服务方案，不断提升服务品质。
13.每年12月30日前甲方对乙方的物业服务工作进行年度测评，实行评分制，考核等次为90分以上，为优秀，下一年度可续签合同；考核等次为70-90分，为良好，需查找问题，限时整改，甲方有权要求对物业人员进行调配。如考核等次为70分以下，为不合格，视情况扣除物业管理费的5%-10%，具体在四季度物业费中执行，甲方将考虑是否续签合同。
具体的物业管理服务质量要求可参考《（略）住宅物业管理服务标准》四级三类标准。
第六章物业管理服务费用
第十六条物业管理服务费
1.本物业的管理服务费为总价元／年（大写：万元整）。按建筑面积12479.73平方米计算，物业管理服务费按元／月•平方米，实际收取元/年。但不论实际建筑面积与前述约定面积是否存在差异，除双方另有约定外，本合同约定的管理服务费总价均不予调整。
2.物业管理服务费组成包含:乙方物业管理服务人员工资（含经理：（略）
3.公共设施设备维修养护（包含但不限于电梯、消防、（略）的维保、公共照明维修、更换、管网疏通、化粪池清理外运等），外墙清洗，环境消杀，保洁耗材、化粪池清理、日常维修等费用均由甲方承担。
4.物业管理服务费中不包含乙方物业管理服务人员工作餐费，乙方员工的工作餐费由甲方直接与餐厅结算。
5.根据合同内约定的服务内容，乙方需提供18人完成工作（其中含经理：（略）
6.甲方每季度支付的物业服务费数额为人民币元（大写：整）。
第七章违约责任
第十七条乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第十八条乙方无正当理由提前终止合同的，应向甲方支付伍万元的违约金；给对方造成的经济损失超过约定违约金数额的，还应给予相应赔偿。
第八章附则
第十九条本合同执行期间，以下情况乙方不承担责任：
1.因不可抗力导致物业管理服务中断。
2.乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的。
3.非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行故障造成损失的。
4.因业主（物业使用人）未及时交纳相关费用的。
第二十条除乙方负有管理维护责任的情形外，因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。
第二十一条本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应及时协商处理。
第二十二条本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，在三十天内协商或调解不成的，双方同意向人民法院诉讼。
第二十三条本合同期限届满前三十天，乙方服务经甲方考评满足续聘条件的，甲乙双方就续约事宜进行洽谈。甲乙双方对本合同续签无异议的，可续签合同。甲、乙双方任何一方提出不再续签合同的，应提前三十天书面告知对方。
第二十四条本合同一式六份，甲乙双方各执三份，具有同等法律效力。
第二十五条本合同自双方签字盖章之日起生效。
甲方签章：乙方签章：
法人代表或授权代理人:法人代表或授权代理人：
年月日年月日
第四章投标文件格式
一、投标函
致：(招标人：（略）
根据贵方项目的招标文件，我方正式提交投标文件正本壹份，副本份。
据此函，签字人兹同意如下：
1、我单位：（略）
2、如果我方中标，我方承诺按招标文件要求进行物业服务工作，物业经理：（略）
3、我方决不提供虚假材料谋取成交，决不采取不正当手段诋毁、排挤其他投标人，决不与招标人：（略）
4、与本申请有关的正式通讯地址：（略）
地址：（略）
电话：传真：
授权代表姓名(签字)：投标人名称：（略）
日期：年月日
二、法定代表人资格证明书
单位：（略）
地址：（略）
姓名：性别：年龄：职务：
系（投标单位：（略）
特此证明。
投标人：（盖章）
日期：年月日
三、授权委托书
本授权委托书声明：我(姓名)系(投标人名称：（略）
代理人无转委权。特此委托。
代理人：性别：年龄：
单位：（略）
投标人：(盖章)
法定代表人：(签字或盖章)
日期：年月日
四、投标报价表
（略）
名称：（略）
包干费用
（万元/年）
备注
1
（略）物业服务服务
2
（略）物业服务服务
3
（略）物业服务服务
总报价（万元）
投标人名称：（略）
法定代表人
或其授权的代理人：（签字）
日期：年月日
注：此表后附报价分析表，格式自拟，由投标人自行填报投标报价明细。
五、其他辅助资料
附件一：
表1：申请人组织机构
企业名称：（略）
法定代表人
注册地址：（略）
邮政编码
成立时间
电话
传真
企业资质
（略）
承包经历
年(国内)年(国外)
分包经历
年(国内)年(国外)
职工人员
总人数：
技术人员数：
管理人员数
行政人员数：
工人数：
其他：
（略）主要业务综述
组织机构框图
（包括结构、领导成员、主要技术人员及数量等情况）
表2：物业人员配备表
姓名
年龄
专业
职称
职务
主要经历
表3：2021年1月以来完成主要业绩
（略）
项目名称：（略）
发包人名称：（略）
发包人联系人：（略）
和联系电话：（略）
规模
合同金额
评价
表4：其他资料
请提供营业执照、资质证书、其他各种证明材料的复印件、各种荣誉（惩处）等的复印件等。附上的材料在此列出清单或目录，或说明没有附后文件。
六、物业服务方案
（投标人自行编制）
七、承诺书
（略）无下列行为之一：
①违反法律、法规行为，依法被取消投标资格且期限未满的。
②招投标活动中有违法违规和不良行为，被有关招投标行政监督部门公示且公示期限未满。
③处于被责令停业、投标资格被取消或者财产被接管、冻结和破产状态。
④企业因骗取中标或者严重违约以及发生重大工程质量、安全生产事故等问题，被有关部门暂停投标资格并在暂停期内的。
⑤企业在项目管理过程中出现重大过失或严重违约，被业主解除合同的。
⑥投标文件中的重要内容失实或者弄虚作假。
授权代表姓名(签字)：
投标人名称：（略）
日期：年月日
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